2026年4月，哈尔滨市民张建国拿到了一套新房钥匙。 房子还是那个地址，香坊区红旗大街的老小区，但站在楼底下，他愣是没认出来。
原来的六层红砖楼变成了带电梯的八层新楼，外墙贴了保温板，窗户换成三玻两腔。 他走进去，客厅亮堂，厨房卫生间各自独立。 这套房子的前身，是一栋1989年建成的C级危房，墙皮脱落，下水道三天两头堵。 去年底整栋楼被纳入原拆原建试点，他和邻居们在外过渡了半年，现在回来了。
张建国的经历，正在全国多个城市同步上演。
2026年4月28日和29日，两份国家级文件接连落地。 财政部联合住建部启动2026年度城市更新行动，中央财政资金到位。 哈尔滨紧随其后出台原拆原建新政，明确了C级和D级危房、历史遗留非成套住房、居民意愿强烈的老旧住房三类适用房源。 从广州到昆明，从北京到成都，过去一年多的时间里，各地政府陆续出台规定，允许业主自主申请、自筹资金，在原址上把老房子拆了重盖。
这不是修修补补，是推倒重来。
住建部科技与产业化发展中心2023年发布的数据显示，截至2022年底，全国城镇房龄超过30年的住宅占比接近20%。 贝壳研究院的统计更直观，上海有1.4万个老旧小区，成都5200个，北京5100个。 1988年房改后的第一批商品房，房龄已经到了38年。 按照《民用建筑设计通则》中50到100年的合理耐久年限，这些房子已经走过了大半程。
房子老了，维修基金却撑不住。 东部某省会城市的调研显示，建成15年以上的小区，三分之一从来没有归集过维修资金。 即便归集过的，也有接近三成账户余额不足十万元。 十万元连一部电梯都装不了，更别提换管道、修外墙。
问题摆在那里，政策的方向也随之改变。 2026年的这轮新政，核心词是八个字：自主更新，原拆原建。 业主不用被动等拆迁，不用忍受漫长的审批流程，只要全楼住户意见统一，就可以自己掏钱把房子拆了重建。
广州的做法走在前头。 2025年4月，广州发布危旧房改造新规，支持业主自主更新，重建后地上建筑面积可以适度增加，原则上不超过30%。 一套60平方米的老房子，拆了重盖能变成78平方米。 地段不变，学区不变，产权不变，房子变大，品质升级。 花都区新华街集群街2号是广东首例，从D级危房拆除到居民拿到房产证，只用了9个月。
北京的西城区三里河一区28号楼是另一个例子。 政府出资40%，采用装配式建筑技术，不到6个月完成改建，实现了交房即交证。 改造后加装了电梯，抗震等级提升到8级，每户平均多出十个平方米。
上海的动作更早。 黄浦区保屯路211弄位于市中心核心地段，300多户居民在2025年春节前全部拿到新房钥匙。 原拆原建之后，独立厨卫、电梯成为标配，还配了地下车库和全龄活动场地。 杨浦区的内江大板房，房龄60年，2026年3月正式交付。 原本18平方米的一居室，改完后变成两居室，多了专属阳台。
这些案例有一个共同点：业主没有离开熟悉的生活地段。 学区在，通勤路线在，邻居也在。
政策落地的同时，另一群人也在行动。 他们的逻辑不是等着住新房，而是提前布局，吃这波红利的溢价。
2025年3月，成都一位博主在网上分享了自己的操作。 她花了一年时间，用110万自有资金，撬动220万贷款，在成都二环内买了8套老破小。 每套总价四五十万，月租金稳定在2800元以上。 她觉得租售比划算，测算下来三十年收益是保险的三倍。 成都限购放开后，二环内老破小价格被压得低，但租赁需求稳定，回报率能跑赢普通理财。
哈尔滨的数据更有参考价值。 2026年4月，哈尔滨的租金房价比约为29，年租金回报率3.45%。 在50个重点城市里，它是唯一一个长期稳定在3%到5%国际合理区间的省会城市。 有媒体报道，有人在哈尔滨半年之内拿下15套老破小，提前锁定了长期现金流。
楼市的逻辑确实在变。 过去买房，很多人赌的是房价暴涨，靠短期倒手赚差价。 现在更多人看租售比、看月供覆盖、看复利收益。 从赌未来涨价，转向抓当下的稳定现金流。
让老房子更有底气的不只是原拆原建政策，还有一项制度安排正在全国铺开。
2026年4月17日，住建部负责人公开解读了房屋养老金制度。 政府牵头建立公共账户，资金来自财政补贴和土地出让金归集，居民不用额外交钱。 这笔钱主要用于房屋安全体检、隐患排查和房屋保险。 简单说，以前老房子出了问题没人管、没钱修，现在有了官方账户，日常体检和公共设施维护有了制度化的资金来源。
上海、天津等22个城市从2024年就开始试点。 十五五规划明确提出了建立房屋全生命周期安全管理制度。 这意味着房屋养老金正在从试点走向全国制度化推进。
制度的完善，让城市更新的步子更稳了。 但红利的分配从来不是平均的。
不是每一套老房子都能纳入原拆原建。 政策覆盖的范围，严格限定在C级和D级危房、没有独立厨卫的非成套住宅。 还有一个硬条件是全体业主必须100%同意。 光是最后这一条，很多小区就迈不过去。 有的楼里住了二三十户，有人嫌麻烦，有人担心掏钱，有人想趁拆迁套现走人。 意见统一，是原拆原建的第一道坎。
地段也始终是核心变量。 哈尔滨的租金回报率高，原因是房价基数低，租房需求稳定。 投资者扎堆成都二环内，是因为配套成熟、交通方便、租客来源稳定。 远郊没有配套、没有学区、没有人流的老房子，政策再好也难升值。
市场的窗口也在收窄。 全国已经有60多个城市放松或取消限购，一线城市也在逐步放开外围。 核心城区老破小的价格洼地，正在被买家和政策红利一点点填平。
抖音上关于原拆原建的讨论热度不低。 有网友感慨，从前嫌老破小，现在想有一套。 有人算账，三里河改造半年完工，增了面积装了电梯，像中彩票。 也有人直接说，低容积率、小公摊、核心地段，新房根本没法比。
这些评论没有夸大。 原拆原建后的房子，容积率通常没有增加，得房率高，地段又处于城市核心。 比起远郊的新盘，优势确实明显。 政策的方向已经清楚，不再刻意刺激大家买新房，而是盘活存量资产。 主角不是开发商，是普通业主自己。 资金有国家专项补助和超长期特别国债兜底，模式有原拆原建不用漫长等拆迁，后续维护有房屋养老金制度保障。
房子的事，正在变成一件可以自己说了算的事。
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